中古戸建てをリノベーションするメリット、デメリット。
リノベーション事例と中古物件を上手に探す方法を紹介
古い住宅を住みやすく快適な空間に変えていく中古戸建てリノベーション。
新築物件に比べて、費用を抑えながら理想の住まいを実現できると人気ですが、物件の状態によっては予想以上の修繕費がかかることもあるため、実際にリノベーションを始める前にメリットやデメリットを把握しておくことが大切です。
この記事では、中古戸建てリノベーションのメリット・デメリットや中古物件を上手に探す方法について解説します。住宅診断や設備チェックなども含めたコツをお伝えするので、中古戸建てリノベーションを検討中の方は参考にしてみてください。
中古戸建てリノベーションとは
中古戸建てリノベーションとは、既存の住宅を改修・改装して、新たな価値を加えることです。古い家を住みやすく再生するため、ライフスタイルに合わせて機能性を高めたり、デザインを自分好みに変えられたりできます。
また、中古物件自体の価格が新築に比べて安いため、予算に余裕ができることも魅力の一つです。
中古戸建てリノベーションのメリット
中古戸建てリノベーションのメリットとしては、新築に比べてコストが安いことやデザイン面での自由度が高いことが挙げられます。また、リノベーションをして物件を良い状態にすると、売却時に価値がつくこともあります。
ここでは、中古戸建てリノベーションのメリットを一つずつ解説します。
新築に比べて価格が安い
中古物件は市場価値が低下しているため、新築と比べて購入時の価格を安く抑えることができます。同じエリアで比較した場合、新築と比べて3〜4割程度価格が低いと言われており、限られた予算でも希望に合う物件を選びやすくなっています。
リノベーション費用を含めて計算しても、新築の建築費と比べて安く済む傾向にあるため、総合的なコストパフォーマンスが高いと評価されています。
自分好みの間取りにできる
中古住宅のリノベーションでは、部屋の配置や間取りを自由に変更できます。部屋の雰囲気を変えるだけでなく、建物を骨組み状態にしてフルリノベーションに着手することも可能なため、比較的自由度が高いことが大きなメリットになります。
構造上の制約により、理想通りにならないケースもありますが、既存の建物を活かしつつ新しい設備や素材を取り入れられるので、新築住宅にはない独特の味わいを楽しむことができるでしょう。
売却時に価値がつくことがある
古い中古戸建てでも、リノベーションによって機能性を高めると、売却時の価値が上がることがあります。
例えば、最新のキッチンやバスルーム、省エネ設備を導入した場合、買主にとって魅力的な物件と判断されやすくなります。
中古物件リノベーションは、家の価値を維持したり高められたりすることから長期的に見ても後悔のない選択肢になるでしょう。
中古戸建てリノベーションのデメリット
中古戸建てリノベーションのデメリットとしては、間取りによっては理想通りにならなかったり、すぐ入居できなかったりすることが挙げられます。また、補強工事が必要となるケースもあり、想定以上に工事費がかさんでしまうこともあります。
以下では、３つのデメリットを解説するので、それぞれみていきましょう。
補修工事が発生しやすい
築年数が経過している中古戸建てでは、外見上は問題がないように見えても、壁や床を解体すると、構造的な劣化が発覚することがあります。
このように、中古戸建てリノベーションでは、予期しない補修工事が発生し、当初の予算を超えてしまう可能性があります。
もし補修工事による追加コストが気になる場合は、事前に専門家に診断を依頼したり、予算に余裕を持たせたりすることで、リスクを最小限に抑えられます。
間取りによっては理想通りにならない
中古戸建てをリノベーションする際、希望する間取りがあっても、物件の構造によっては実現できない可能性もあります。
例えば、2×4工法で作られている場合、構造的に壁が大切な役割を果たしているため、壁を抜くといった間取り変更が難しくなります。
どうしても理想を叶えたい場合は、骨組み状態にして全体を再構築するフルリノベーションも可能なので、設計段階で建築士に相談してみると良いです。
購入後すぐに入居できない
中古戸建てをリノベーションする場合、物件購入、設計、施工、引き渡しと工程が多いため、入居までに3ヶ月から6ヶ月の期間を要するケースが多いです。既に完成している新築物件とは異なり、購入しても即入居はできないため、仮住まいや引っ越しスケジュールを計画に入れておくと良いでしょう。
すぐに入居はできませんが、十分な期間を設けることで、理想の間取りに変更したり、劣化がないか入念にチェックできたりするので、機能性に優れたクオリティの高い住まいを手に入れられます。
中古戸建てリノベーション事例
風景のある家が手がけた中古戸建てリノベーションをご紹介します。
購入した中古住宅とは全く異なる間取りのフルリノベーション
- 普通の中古住宅であったためリノベーションでお洒落にしたい
- 広く感じるような空間にしたい
- 断熱性を高めたい
- 外装は屋根全塗装、外壁は既存の上に焼き板張りを施して黒を基調とした外観のデザインを設計
- 仕切りをできるだけ取り払い、ガラス仕切りを多用して広がりを演出した設計
- LDKから螺旋階段や玄関ホールを見渡せる広々とした空間の設計
- 省エネ等級4以上を確保できるように断熱材や二重サッシを採用した設計
鉄骨3階建ての中古物件を光差し込む明るい空間にリノベーション
- のびのびと広いLDKにしたい
- できるかぎりシンプルにしたい
- 明るい雰囲気にしたい
風景のある家が設計したリノベーションの内容：
- ワンフロアーは仕切りを創らずに大きなワンルームLDKに設計
- 白を基調としたシンプルなインテリア
4階建てビルを全面リノベーション
- 賃貸で貸し出すために他とは差別化できるようなデザイン
- 50代以上でも過ごせるようなインテリアにしたい
- 外観をガラッと変えたい
- 外観は全面にアルミルーバーを設けてプライバシーを確保しつつ、風が通り町のシンボルになるようなデザインを設計
- LDKに面して光庭を設けて自然光が差し込む設計
- 白と木のバランスを北欧テイストにすることによって落ち着いた雰囲気のインテリアで統一した設計
物件探しから住まい創りを共に歩んできたリノベーション
- 土間に家族が集まれるようにしたい
- できる限りコストを抑えながら自分らしさを出したい
- 室内のような屋外のようなサンルームのような曖昧な部屋が欲しい
- 玄関部分は大胆に土間に変更して懐かしさを感じる温かい雰囲気の設計
- コストを抑え、かつクオリティも下げたくなかったため、仕上げは壁床ともにベニヤにして大工
- 工事のみで仕上げられるようにした設計
- 簡易な多目的空間として使用するため、透明な波トタンで壁を仕切るだけの設計、その結果明るく楽しい部屋ができた
中古物件を上手に探す方法
ここでは、中古物件を上手に探すために覚えておきたいポイントをご紹介します。
建物の構造・耐震性を確認する
中古物件を購入する際は、建物の構造と耐震性をチェックしておきましょう。中古物件の中には、木造構造などで建てられた耐震基準を満たしていない古い建物も存在し、該当する場合はリノベーション時に補強工事が必要となります。
中古物件の構造や耐震性は、物件の建築年、耐震診断、過去の工事履歴から確認できます。1981年以前に建てられた物件は、現行の耐震基準が適用されていないため、工事の予算を抑えたい場合は新耐震基準に基づいて設計されている1981年以降の物件を選ぶと良いです。
築年数とメンテナンス状況、リフォーム履歴を確認する
築年数やメンテナンス状況、リフォーム履歴を確認することで、今後必要となる補修工事の計画を立てやすくなります。
例えば、築年数が古い住宅でも、定期的にメンテナンスが行われている場合は状態が良好であるため、長期的な出費を抑えることが可能です。また、過去に行われたリフォーム履歴により、既に改修済みの場所や使用している設備の詳細を把握できるので、追加で行うリフォームの必要性を判断する材料にもなります。
設備状況を確認する
中古物件を探す際は、給湯器やエアコンなどの設備の状態を確認しておきましょう。確認せずに購入してしまうと、想像以上に劣化がひどく交換や修理費用がかさむ可能性があります。
設備状態の確認は、現地見学時や住宅診断時に行えます。修理や交換が必要な場合は、専門家に相談して費用を事前に把握しておくと、リノベーション時に買い替える設備の費用計画が立てやすくなります。
立地や周辺環境を確認する
立地や周辺環境は住み心地に直結するため、最寄りの交通機関やスーパーなどの有無、騒音などをチェックしましょう。また、将来的な開発計画なども調べておくと、長期的な目線で判断できるようになります。
立地や周辺環境を確認する際は、実際に現地に出向くことがおすすめです。時間帯や曜日を変えながら複数回にわけて足を運ぶと、朝と夜の雰囲気の違いや交通量、周囲の生活音、治安が分かります。
リノベーションしやすい間取りか確認する
中古物件を購入する際は、リノベーションしやすい間取りか確認したうえで購入しましょう。構造によっては、壁を取り除くことで建物の強度が低下する物件もあり、理想の間取りが作れなくなります。
また、リノベーションしやすい中古物件を選ぶことで、工事を最小限に抑えられてコストの削減につながるので、建築士に相談しながら探してみると良いです。
日当たりと風通しを確認する
日当たりや風通しが良い物件であれば、部屋が明るく快適に感じられたり、室内の湿気や匂いを防いだりできます。
確認しないまま購入してしまうと、カビや結露が多く、リノベーション時に追加の工事が必要となる可能性もあるので、実際に現地へ出向いて確認しましょう。
地盤と基礎を確認する
地盤が軟弱な中古物件は、建物の沈下やひび割れリスクが懸念されるため、購入前に専門家による地盤調査を受けると良いです。また、基礎がしっかりしていないと、構造的な問題から補強工事が必要となる可能性が高くなります。
地盤や基礎の状態は、過去の地盤調査報告書や地盤マップ、建物のひび割れ等により確認できるので、事前に調査しておくと安心です。
補助金や減税制度を活用できるか確認する
中古物件のリノベーションを行う際、補助金や減税制度を活用することで、費用負担を軽減できます。 例えば、自治体によっては、耐震改修に対する補助金が提供される場合があるので、事前に調べておくと良いです。また、省エネ基準などの条件を満たすと住宅ローン減税の対象となるため、これらの制度を利用することでリノベーション費用を抑えられるでしょう。
費用対効果を分析する
中古物件を購入してリノベーションする場合、新築住宅と比較した際の費用対効果を考慮した上で選ぶと良いです。
新築物件は平均価格5,653万円程度と高いですが、耐用年数が長く、修繕が少ないというメリットがあります。一方、中古物件は平均価格3,294万円程度となっており、修繕や改修内容次第ではコストを大幅に抑えることも可能です。
例えば、リノベーションを行った場合、クロスの張り替えや床のリフォーム、水回りの設備のみであれば、予算300万円以内が相場となっています。中古物件と新築物件では、平均価格に2,300万円程度差があるので、リノベーション費用を含めても中古物件の方が経済的に有利になる可能性が高いでしょう。
将来の価値を考慮する
中古物件をリノベーションする際には、立地や周辺の発展状況などから将来的な資産価値を考慮すると良いです。 また、エコリフォームや水回りの設備などのリノベーションをすると、物件の価値が向上して売却時に利益を得られる可能性もあります。資産価値だけでなく、将来的な維持費の削減にもつながるので、住み方に合わせて導入を検討すると良いです。
専門家の助言をもらう（住宅診断）
中古住宅を購入してリノベーションをする際、住宅診断の実施がおすすめです。専門家の助言をもらうことで、普通は見落としてしまう構造的な問題や設備の不具合に気付けるでしょう。
また、リノベーションを進めるにあたり、予算の組み方に関する相談をすることも可能なので、後々のトラブルや後悔を防げるでしょう。
リノベーションにかかる費用
リノベーションにかかる費用は、戸建ての場合で1,000万円以上とされています。
具体的な費用は、物件の状態やリノベーションの内容によっても大きく変動し、フルリノベーションでは2,000万円以上かかるケースも多いです。
また、リノベーション時には仮住まい費として50万程度、設計費で施工費の8％〜15％がかかることを考慮しましょう。
中古住宅のリノベーションでは様々な費用が発生しますが、同じ条件であれば新築物件より中古物件の方が購入価格が安いため、全体の費用を抑えられます。
まとめ
今回は、中古戸建てリノベーションのメリット・デメリットや中古物件を上手に探す方法について解説しました。中古戸建てリノベーションは、新築物件に比べてコストを抑えられたり売却時に価値がついたりする一方で、間取りによっては理想通りにならない、補修工事が発生しやすいといったデメリットもあります。
後悔を防ぐためには、「事前に住宅診断をしてプロに相談する」「設備状況を確認する」「地盤や基礎まで調査する」といったポイントを踏まえながら中古物件探しを行うと良いです。
自分にぴったりの中古住宅を見つけて理想のリノベーションを行うと、住み心地の良い空間と将来的な価値を得られるので、今回ご紹介した情報を参考にしながら中古戸建てリノベーションを検討してみてください。
1998年4月1日岡山県生まれ。2013年4月1日東岡山工業高校建築学科入学。2016年4月1日福山大学工学部建築学科入学。卒業制作最優秀賞・全国卒業設計作品集掲載・広島8大学卒業設計展2020 10選選出・広島平和記念卒業設計賞作品集掲載等多数受賞。2020年4月1日風景のある家.LLC入社後2023年屋根コンテスト2023優秀賞受賞。
